退定金理由咨询-商品房买卖*律师-广州白云区咨询

广州收楼*中，过了诉z讼时效怎么办？

张静律师解答：如无证据在诉z讼时效内有向开发商主张逾期交楼违约金，则过了诉z讼时效就不能再主张了。诉z讼时效按照的法律规定是三年。如下面这个案件，购房者提出其在客户反馈意见表中有要求开发商支付逾期交楼违约金，但内容只是要求开发商赔偿，并未明确要求支付约金。终法z院认定不足以中断诉z讼时效，该案已过诉z讼时效。

判z决书节选：

按照合同约定，奥某公司逾期交房的违约责任是按日累计计算，按日计付违约金是一个持续的可分性*，均应按每个个别*分别计算诉z讼时效期间，广州白云区咨询，即每一天新产生的违约金给付请求权分别受到诉z讼时效的限制。根据《中华人民共和国民z法通则》第z一百三十五条规定，向人民z法z院请求保护民事权利的诉z讼时效期间为二年。据此，黄某应当在2013年7月3日前提起诉z讼，但黄某直至2019年５月７日才提起诉z讼，已经超过了两年的诉z讼时效。黄某主张其在客户反馈意见表及相关函件中均有向奥某公司提出过给予补偿或赔偿的要求，已构成诉z讼时效的中断，但其所提供的证据均非在上述诉z讼时效内提出，而且权利主张必须具体明确，黄某只是要求奥某公司给予补偿或赔偿，并未明确要求支付违约金，而主张给予补偿或赔偿与主张支付违约金亦属于不同的权利，故法z院对于黄某的上述关于诉z讼时效中断的意见不予采纳。综上，黄某关于逾期交楼违约金的主张已超过有关诉z讼时效的规定，一审法z院不予支持。

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广州开发商一房二卖后房屋被抵z押，真买家能起诉过户吗？

张静律师解答：可以。如下面这个案件，开发商他人一房二卖，第z一个买家起诉过户。法z院认为第二个买家的商品房预售合同并非真实意思表示，判z决开发商与第二个买家的商品房预售合同无效，银z行配合涂销抵z押，开发商配合第z一个买家办理过户手续。

判z决书节选：

其次，关于抵z押权的问题。z高人民z法z院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第z一条规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵z押权和其他*，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对*买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵z押权。本案中欧某已向国某公司支付全部购房款，已履行付款义务。至于国某公司、李某及建设白云支行之间因贷z款产生的其他*各方可另循合法途径解决。因此，欧某要求国某公司协助其办理涉案房屋权属证书的诉z讼请求于法有据，法z院予以支持。

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广州如何认定商品房的通气时间？

张静律师解答：可以以开发商取得燃气验收证书的时间算。

判z决书节选：

法z院认为，关于涉案房屋是否具备通气条件问题。1.涉案房屋已在约定交楼时间前取得《燃气工程交工验收证书》，在取得《燃气工程交工验收证书》后即具备申请接驳通气条件，具体的接驳通气时间根据用户申请用气的时间而定。2.涉案小区的供气工程由航某公司委托东部燃气公司代为完成建设，而东部燃气公司采取何种供气方式并不由航某公司控制。现东部燃气公司明确为涉案小区提供的是LNG瓶组站供气，而对该供气方式，陈买家亦无证据证明被收取的费用比一般燃气管道供气收取的费用高，故并不影响涉案房屋的居住使用。故，陈买家主张涉案房屋在约定的交楼时间尚未具备通气条件，依据不足，本院不予采纳。

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