****z长租赁期限咨询-广州合拓(在线咨询)-天河区咨询

广州职工与单位发生的分房买房租房*是否由法z院受理？

判断一起*是否属民事*范围，主要有两个标准，一是*的双方当事人是否属于平等主体，二是*的实质内容是否因人身关系和财产关系发生的民事权益*。

一、因分房、建房引起的占房、腾房*

依据****z高人*z院1992年11月25日法发[1992]38号《关于房地产案件受理问题的通知》第3条的规定，因单位内部分房、建房而引起的占房、腾房等房地产*不属人*z院主管工作的范围。单位对职工进行分房，是单位行使行政管理权的行为，不应受民事法律的调整，职工对住房并不享有所有权或当然的使用权，职工在分房中所享有的权益是依据政策而享有的一种住房福利，其所应居住楼层、面积等是与其工龄、级别等联系的，因此而发生*，纯属单位内部*，应由单位内部或其主管部门解决，而不能向法z院起诉，法z院也不应主管和受理。

具体来讲，村集体房屋租赁*咨询，因单位内部分房、建房引起的占房、腾房*主要有两类：一是因单位分房，职工对单位的分房方案（包括职工对所分配房屋位置、面积、楼层、价格等）不服而引起的占房、腾房*：二是因单位改扩建新房需拆除职工原居住的单位自管房屋，但职工不同意拆除或买新而不还旧等而引起的占房*等。这类*中，职工对单位分房方案等不服，可以向单位或主管部门反映意见，但在单位决定未变更之前，必须无条件服从。所以，单位与职工之间不是平等主体间的民事法律关系，而是不平等主体间的行政管理关系。

因分房引发的占房腾房*并不是一概不应受理，一般认为有两种例外情形：

一是房屋在分配过程中因职工擅自抢占待分配的房屋，单位诉请法z院解决的，属侵权之诉。此时职工抢占的房屋并未分配，职工抢占构成对单位的侵权，单位作为产权人起诉，法z院应予受理。

二是单位分配给职工的房屋被其他职工强占，被侵权人向法z院起诉的，法z院也应予以受理。因为这纯属平等民事主体因房屋使用权受到*发生的侵权*，法z院应予受理。

二、职工与单位发生的房屋买卖*

对于单位实行住房制度改革和机构改革而卖房引起的*法z院是否应受理，目前并未见有明确的法律规定，但笔者认为还应根据法z院受理民事*案件的两个标准来进行判断，如果争议的标的是集z资房，单位与职工签订了房屋买卖协议，则双方已从工作隶属关系中的不平等主体转化为普通房屋买卖关系中的平等民事主体，双方应为房屋买卖民事法律关系，而不是单位内部房地产*，法z院应予受理。对于房改房，单位虽然依据政策将房屋出卖给职工，但也是职工应享有的福利待遇，如果双方之间因履*屋买卖协议发生*，应属普通民事权益*，法z院应依法受理；如果职工与单位因落实房屋福利政策发生争议，则应通过行政途径解决而不应由法z院受理。　

广州张静律师在合同法律领域具有较高造诣，多年代理大量经济合同*类案件，包括买卖合同，****z长租赁期限咨询，赠与合同，*合同，租赁合同，承揽合同，运输合同，储蓄合同，*担z保合*屋装修合同，连锁加盟合同，物业管理合同等*。办案经验丰富，胜诉率高，收费优惠，欢迎咨询。

广州哪些情况下租客没有优先购买权？

出*委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承*。承*未参加拍卖的，人*z院应当认定承*放弃优先购买权。

具有下列情形之一，承*主张优先购买房屋的，人*z院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出*将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父*女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出*履行通知义务后，承*在十五日内未明确表示购买的；

（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

广州什么是违z章建筑？征z地*时如何处理？

1、什么是违z章建筑？

违z章建筑是指违反《土地管理法》《城市规划法》《建筑法》和《村庄和集镇建设管理条例》等的规定建设的房屋及其设施。主要包括：

　　(1)未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑;

　　(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑;

(3)擅自改变使用性质建成的建筑，擅自将临时建筑建设成为永z久性的建筑。

2、违z章建筑在征z地*时如何处理？

　　对于违z章建筑的处理问题，首先要解决一个时间节点问题，也就是说，以什么时间作为违z章建筑进行建设认定的截止点和对违z章建筑进行处理的开始点。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条第2款规定，“市、县级人民政z府作出房屋征收决定前，应当*有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。”根据这一规定，对于国有土地上的违z章建筑的认定和处理的时间节点，应按该条例规定确定为房屋征收决定公告之日。

　　在确定违z章建筑具体认定和处理的时间节点后，综合违z章建筑的认定考量因素和处理原则，可以作如下处理：

　　(1)第z一种情况属于增量“违z章建筑”，也是实实在在由现行行*律法规规制的违z章建筑。《行政处罚法》第44条规定，“行政处罚决定依法作出后，当事人应当在行政处罚决定的期限内，予以履行。”根据这一规定，政z府部门发现违z章建筑在建时，应依据《城乡规划法》等法律法规的规定作出责令停止建设的行政处罚。如果违建人在行政处罚决定的期限内不予履行，在履行公告、告知复议或*、催告等法定程序后，就可以依法拆除。

　　(2)第二种情况不属于违z章建筑的范畴，属于因历史原因合法建造的房屋，可依《物权法》第30条取得物权，不定期租赁咨询，应当完全纳入*征收补偿范围。

　　(3)第三种情况属于在当事人无违z法主观认识下客观上形成的存量违z章建筑，如果自具体认定和处理时间节点往前计算在处罚时效内，按第z一种情况处理;如果在处罚时效之外，就应按照《行政处罚法》第29条而不予追究，基于已经稳定的社会关系，应当完全纳入*征收补偿范围。

　　(4)第四种情况造成的存量违z章建筑，当事人与政z府均有过错。由于政z府在行政管理关系中的地位处于强势地位，其过错程度也应高一些。在对该等存量违z章建筑进行处理时，应当纳入*征收补偿范围予以适当补偿，比例可以考虑在标准赔偿额的70%以上。

　　(5)第五种情况是在政z府默许的状态下造成的违z章建筑。对于政z府应积****履责之行政行为，2年内采取以罚代拆、以罚代管等措施或者不作为也应推定为政z府默许，其原因在于：①过错责任原则;②一事不再罚原则;对于这个情形造成的违z章建筑，如果在处罚时效内，当事人应承担政z府默许的举证责任，自然应当完全纳入*征收补偿范围;如果在处罚时效之外，即为超过追究时效的存量违z章建筑，理应按照第二种情况完全纳入*征收补偿范围。

　　(6)第六种情况系通过受让取得他人的违z章建筑。对于该种情形的违z章建筑具体认定和处理期间应从时间节点溯及至违z章建筑的原占有人的“建成”之时。如果该违z章建筑在处罚时效之内，应给予现违z章建筑占有人以受让对价补偿，以填平补偿当事人的直接损失，使当事人遭受的损失降至****z低;如果在处罚时效之外，也应按照第二种情况完全纳入*征收补偿范围。

　　(7)第七种情况为棚户区。应本着实事求是的原则，采取适当补偿为宜。

(8)第八种情况系政z府征收时违z法吊销当事人证照造成事实上的违z章建筑。当事人可以根据《行*第45条等规定要求补偿及赔偿。

广州张静律师在合同法律领域具有较高造诣，多年代理大量经济合同*类案件，包括买卖合同，赠与合同，*合同，租赁合同，承揽合同，运输合同，储蓄合*屋装修合同，连锁加盟合同，天河区咨询，物业管理合同等*。办案经验丰富，胜诉率高，收费优惠，欢迎咨询。