解除租赁后装修处理|广州市番禺区房屋租赁|仓库租赁争议律师

广州什么是违z章建筑？征z地*时如何处理？

1、什么是违z章建筑？

违z章建筑是指违反《土地管理法》《城市规划法》《建筑法》和《村庄和集镇建设管理条例》等的规定建设的房屋及其设施。主要包括：

　　(1)未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑;

　　(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑;

(3)擅自改变使用性质建成的建筑，擅自将临时建筑建设成为永z久性的建筑。

2、违z章建筑在征z地*时如何处理？

　　对于违z章建筑的处理问题，首先要解决一个时间节点问题，也就是说，以什么时间作为违z章建筑进行建设认定的截止点和对违z章建筑进行处理的开始点。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条第2款规定，“市、县级人民政z府作出房屋征收决定前，应当*有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。”根据这一规定，对于国有土地上的违z章建筑的认定和处理的时间节点，应按该条例规定确定为房屋征收决定公告之日。

　　在确定违z章建筑具体认定和处理的时间节点后，房屋租赁合同违约，综合违z章建筑的认定考量因素和处理原则，可以作如下处理：

　　(1)第z一种情况属于增量“违z章建筑”，也是实实在在由现行行*律法规规制的违z章建筑。《行政处罚法》第44条规定，“行政处罚决定依法作出后，当事人应当在行政处罚决定的期限内，予以履行。”根据这一规定，政z府部门发现违z章建筑在建时，应依据《城乡规划法》等法律法规的规定作出责令停止建设的行政处罚。如果违建人在行政处罚决定的期限内不予履行，在履行公告、告知复议或*、催告等法定程序后，就可以依法拆除。

　　(2)第二种情况不属于违z章建筑的范畴，属于因历史原因合法建造的房屋，可依《物权法》第30条取得物权，应当完全纳入*征收补偿范围。

　　(3)第三种情况属于在当事人无违z法主观认识下客观上形成的存量违z章建筑，如果自具体认定和处理时间节点往前计算在处罚时效内，按第z一种情况处理;如果在处罚时效之外，就应按照《行政处罚法》第29条而不予追究，基于已经稳定的社会关系，应当完全纳入*征收补偿范围。

　　(4)第四种情况造成的存量违z章建筑，当事人与政z府均有过错。由于政z府在行政管理关系中的地位处于强势地位，其过错程度也应高一些。在对该等存量违z章建筑进行处理时，应当纳入*征收补偿范围予以适当补偿，解除租赁后装修处理，比例可以考虑在标准赔偿额的70%以上。

　　(5)第五种情况是在政z府默许的状态下造成的违z章建筑。对于政z府应积****履责之行政行为，2年内采取以罚代拆、以罚代管等措施或者不作为也应推定为政z府默许，其原因在于：①过错责任原则;②一事不再罚原则;对于这个情形造成的违z章建筑，如果在处罚时效内，当事人应承担政z府默许的举证责任，自然应当完全纳入*征收补偿范围;如果在处罚时效之外，即为超过追究时效的存量违z章建筑，理应按照第二种情况完全纳入*征收补偿范围。

　　(6)第六种情况系通过受让取得他人的违z章建筑。对于该种情形的违z章建筑具体认定和处理期间应从时间节点溯及至违z章建筑的原占有人的“建成”之时。如果该违z章建筑在处罚时效之内，应给予现违z章建筑占有人以受让对价补偿，以填平补偿当事人的直接损失，使当事人遭受的损失降至****z低;如果在处罚时效之外，也应按照第二种情况完全纳入*征收补偿范围。

　　(7)第七种情况为棚户区。应本着实事求是的原则，广州市番禺区房屋租赁，采取适当补偿为宜。

(8)第八种情况系政z府征收时违z法吊销当事人证照造成事实上的违z章建筑。当事人可以根据《行*第45条等规定要求补偿及赔偿。

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广州租赁合同中后续租金约定不明可以解除合同吗？

问：我与罗某签订了一份租赁合同，约定将罗某一套两居室房屋租给我居住使用，并约定租期从2014年5月1日起至2018年4月30日止，其中约定第z一年租金为5000元每月，后三年根据双方协商约定，现一年合同已经履行完毕，我与罗某就之后租金未达成一致意见，罗某是否能单方解除合同？

答：罗某不能单方解除合同，你与罗某就租赁期明确约定为四年且第z一年已履行完毕，说明双方对履行合同具有一致性。虽然后三年租金未协商一致，但此时根据合同目的和交易习惯完全可以参照同地段同户型房屋租金加以确定，依据合同法解释（二）的规定，“人*z院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”罗某在合同中并没有约定，如租金未达成一致一方可单独解除合同。所以依据合同法第六十一条、第六十二条相关规定，结合交易习惯和市场价格能够确定租金，故租赁合同成立且继续有效。从你所述可以看出罗某单方解除合同的约定条件及法定条件均不成立。

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